Czego potrzebujesz, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego?

17 lutego 2021

Ten kompletny przewodnik powie Ci wszystko, co musisz wiedzieć o uzyskaniu kredytu mieszkaniowego.

Więc jesteś gotowy, aby zrobić krok i zostać właścicielem domu. Dla większości z nas domy są obciążone hipoteką. Te duże pożyczki spłacają się dziesięcioleciami i kosztują tysiące dolarów odsetek, ale umożliwiają zakup domu, na który w innym przypadku nie byłoby Cię stać.

Niestety nie każdy, kto chce kupić dom, może kwalifikować się do kredytu hipotecznego. Dzieje się tak, ponieważ pożyczkodawcy starają się upewnić, że spłacisz swój dług, zanim zezwolą ci na pożyczkę. W zależności od pożyczkodawcy i rodzaju pożyczki, prawdopodobnie będziesz musiał przedstawić wiele dokumentów, aby udowodnić, że kwalifikujesz się do otrzymania pożyczki mieszkaniowej.

Wiedza z wyprzedzeniem, czego się spodziewać przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, jest ważna, abyś mógł zacząć przygotowywać swoje finanse na własność domu na długo przed otwarciem domów lub rozmową z pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Możesz także zacząć zbierać dokumenty, aby potencjalni pożyczkodawcy mogli je zbadać i ustalić, czy zgodzą się na pożyczkę.

Jeśli nie masz pewności, od czego zacząć, ten przewodnik wyjaśnia wszystko, czego potrzebujesz, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, co musisz mieć, aby uzyskać finansowanie na nowe mieszkanie.

Źródło obrazu: Getty Images.

Różne rodzaje pożyczek mają różne zasady

Wymagania dotyczące kwalifikacji pożyczki zależą od rodzaju otrzymanej pożyczki, dlatego najpierw musisz zrozumieć różne kategorie pożyczek hipotecznych. Pożyczki mieszkaniowe można zasadniczo podzielić na dwie różne kategorie: pożyczki konwencjonalne i kredyty hipoteczne zabezpieczane przez rząd.

    Pożyczki konwencjonalne udzielane przez prywatnych pożyczkodawców bez żadnych gwarancji rządowych. Niektóre, ale nie wszystkie, konwencjonalne pożyczki są odsprzedawane podmiotom finansowanym przez rząd.
  • Kredyty hipoteczne zabezpieczane przez rząd są emitowane przez prywatnych pożyczkodawców, ale są gwarantowane lub ubezpieczone przez rząd. Jeśli nie spłacisz całej pożyczki, rząd zapewni całość pożyczkodawcy.
  • Każdą z tych kategorii można również podzielić na różne pożyczki indywidualne.

    Kredyty hipoteczne zabezpieczone przez rząd

    Kilka różnych agencji rządowych ubezpiecza lub gwarantuje kredyty hipoteczne, aby pomóc potencjalnym właścicielom domów uzyskać zgodę na pożyczki. Niektóre agencje zajmują się określonymi populacjami. Kredyty hipoteczne zabezpieczone przez rząd obejmują:

    • Pożyczki FHA : Federalny Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) zarządza programem ubezpieczeń hipotecznych obsługiwanym przez Federalną Administrację Mieszkaniową. Pożyczki FHA to jedne z najłatwiejszych kredytów hipotecznych, do których można się zakwalifikować, zwłaszcza że wymagana zaliczka wynosi zaledwie 3,5%. Jednak pożyczkobiorcy muszą płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego zarówno z góry, jak i po pewnym czasie, co sprawia, że ​​jest ono potencjalnie droższe niż prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które obejmuje konwencjonalne pożyczki z niskim wkładem. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które chroni pożyczkodawcę, zapewniając pełne odzyskanie utraconych środków w przypadku niewywiązania się z płatności, kosztuje 1,75% kwoty kredytu z góry oraz 0,80% do 0,85% kwoty pożyczki rocznie. Pożyczki FHA są szczególnie popularne wśród pożyczkobiorców po raz pierwszy, ale każdy może otrzymać pożyczkę FHA.
    • Pożyczki VA: Federalny Departament Spraw Weteranów (VA) gwarantuje pożyczki dla obecnych i byłych członków wojska oraz ich rodzin. Pożyczki VA zapewniają bardzo korzystne warunki kwalifikującym się pożyczkobiorcom i mają ograniczone wymagania kwalifikacyjne. Możesz otrzymać pożyczkę VA bez zaliczki, o ile dom nie jest wart więcej niż płacisz za niego i nie ma minimalnej zdolności kredytowej, aby się zakwalifikować. Nie musisz również płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, chociaż musisz uiścić opłatę z góry w wysokości od 0,5% do 3,3% kwoty pożyczki, chyba że jesteś objęty wyjątkiem dla niepełnosprawnych weteranów lub wdów wojskowych lub wdowcy.
  • Pożyczki USDA: Rural Housing Service (RHS) działa w ramach federalnego Departamentu Rolnictwa, aby gwarantować pożyczki nabywcom domów na obszarach wiejskich o ograniczonych dochodach, którzy nie mogą uzyskać konwencjonalnego finansowania. Plusem jest to, że pożyczki USDA nie wymagają zaliczki. Wadą jest to, że pobierają wysoką opłatę z góry w wysokości 1% kwoty kredytu (która może być spłacana przez cały okres kredytowania) i roczną opłatę w wysokości 0,35%.
  • Aby otrzymać pożyczkę FHA, VA lub USDA, należy złożyć wniosek za pośrednictwem prywatnych pożyczkodawców, którzy uczestniczą w programach rządowych. Nie dostajesz pożyczki bezpośrednio od rządu. Możesz spodziewać się mniej restrykcyjnych wymagań, aby się zakwalifikować, ale nadal istnieją pewne przeszkody, które musisz pokonać. Na przykład, dom będzie musiał zostać sprawdzony, aby upewnić się, że jest w dobrym stanie i wyceniony, aby upewnić się, że jest wart kwoty, którą pożyczyłeś. Jeśli dom nie spełnia minimalnych standardów w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy, przed udzieleniem kredytu może być konieczna naprawa.

    Pożyczki konwencjonalne

    Pożyczki konwencjonalne można również podzielić na różne kategorie, w tym:

      Pożyczki zgodne to pożyczki, które są zgodne z określonym zestawem wytycznych ustanowionych przez Fannie Mae i Freddie Mac. Fannie Mae i Freddie Mac to podmioty sponsorowane przez rząd (GSE), które kupują kredyty hipoteczne od pierwotnych pożyczkodawców, którzy je wyemitowali. Wielu pożyczkodawców nie chce utrzymywać udzielonych przez siebie pożyczek przez wiele lat. Zamiast tego odsprzedają pożyczkę Fannie Mae, Freddie Mac lub jakiemuś innemu podmiotowi, który kupuje dług hipoteczny. Fannie i Freddie (i wielu innych nabywców kredytów hipotecznych) nie kupią niezgodnych pożyczek, które nie są zgodne z ustalonymi standardami. Na przykład pożyczkobiorcy zwykle potrzebują co najmniej 640 punktów kredytowych, a ich całkowite zadłużenie, w tym spłaty kredytu hipotecznego, nie może przekraczać około 43% dochodu.
  • Pożyczki niezgodne to pożyczki udzielane przez prywatnych pożyczkodawców, które nie są zgodne z wytycznymi określonymi przez Fannie Mae i Freddie Mac. Najczęstszym rodzajem pożyczki niezgodnej z wymogami jest pożyczka typu jumbo , czyli pożyczka większa niż to, co kupiliby Fannie i Freddie. Na przykład w 2018 roku Fannie i Freddie nie kupiliby pożyczek o łącznej wartości ponad 453,100 USD (lub 679,650 USD w przypadku pożyczek udzielonych na Alasce, Guam, Hawajach lub na Wyspach Dziewiczych Stanów Zjednoczonych). Pożyczki są również uważane za niezgodne, jeśli nie spełniają wymogów kwalifikacyjnych określonych przez Fannie lub Freddie.
  • Pożyczki kwalifikowane a pożyczki niekwalifikowane

    Kiedy ubiegasz się o pożyczki, zostaną one podzielone na dwie szerokie kategorie: pożyczki kwalifikowane i pożyczki niekwalifikowane. Pożyczki konwencjonalne i niezgodne mogą być zarówno kwalifikowane, jak i niekwalifikowane, w zależności od tego, czy pożyczkodawca spełnia wymogi dotyczące pożyczki kwalifikowanej.

      Pożyczki kwalifikowane to pożyczki spełniające wymogi ustanowione przez Biuro Ochrony Konsumentów i Finansów w celu zapewnienia, że ​​pożyczkodawcy przeprowadzą należytą staranność w celu ustalenia, czy pożyczkobiorca posiada kwalifikacje. Kwalifikowane pożyczki również nie mogą mieć ryzykownych cech. Na przykład pożyczkodawca nie może udzielić ci pożyczki z płatnościami tak niskimi, że pokrywają one jedynie odsetki, ponieważ spłata odsetek nigdy nie zmniejsza jedynie kwoty, którą jesteś winien, a pożyczka nigdy nie jest spłacana.
  • Pożyczki niekwalifikowane nie spełniają wytycznych CFPB. To niekoniecznie oznacza, że ​​są złe, ale oznacza, że ​​pożyczkobiorcy powinni przeprowadzić więcej badań, aby upewnić się, że te pożyczki nie mają nieuczciwych warunków. Pożyczki niekwalifikowane mogą mieć bardziej łagodne wymogi uzyskania zatwierdzenia niż pożyczki kwalifikowane.
  • Niezbędne elementy, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego

    Niektóre z podstaw, których będziesz potrzebować, aby uzyskać zgodę na dowolny rodzaj kredytu mieszkaniowego, obejmują:

    • Pewne źródło dochodu
    • Stosunek zadłużenia do dochodu mieszczący się w dopuszczalnych wytycznychUczciwa lub dobra ocena kredytowaZaliczkaPrzyjrzyjmy się niektórym z tych kluczowych wymagań, których specyfika zależy od rodzaju pożyczki.

      Pewne źródło dochodu

      Jednym z największych zmartwień pożyczkodawców jest przepływ gotówki. Pożyczkodawcy chcą wiedzieć, że masz pieniądze na spłatę pożyczki, co oznacza, że ​​potrzebujesz stałego źródła weryfikowalnego dochodu. Może to pochodzić z:

      • Wynagrodzenie z pracy
      • Bonusy i prowizjeDochód z pracy na własny rachunekAlimenty lub alimenty na dzieckoDochody z zabezpieczenia społecznegoKwalifikujący się dochód z inwestycji, w tym dochód z odsetek i dywidendDochód z wynajmu nieruchomościW większości przypadków pożyczkodawcy pozwolą ci policzyć dochód tylko wtedy, gdy udokumentujesz, że otrzymałeś pieniądze przez co najmniej dwa lata. Jeśli otrzymasz jednorazową premię, nie ma gwarancji, że ponownie otrzymasz te pieniądze, więc pożyczkodawcy nie biorą pod uwagę tego przy określaniu, czy możesz pożyczyć i ile możesz pożyczyć.

        Dostarczenie dowodu dochodów i zatrudnienia

        Przed kryzysem hipotecznym w 2008 r. Niektórzy pożyczkodawcy zezwalali na pożyczki z „ustalonym dochodem. Oznaczało to, że potencjalni pożyczkobiorcy informowali pożyczkodawcę o swoich dochodach, a pożyczkodawcy nie robili wiele, jeśli w ogóle, aby to zweryfikować. Niestety, deklarowane pożyczki dochodowe były często nazywane „pożyczkami kłamców, ponieważ wielu kupujących było nieuczciwych co do swoich zarobków – często pod namową pozbawionych skrupułów pośredników hipotecznych.

        Obecnie większość pożyczkodawców – z ograniczonymi wyjątkami, takimi jak pożyczkodawcy twardych pieniędzy – wymaga udokumentowanego dowodu, że uzyskałeś dochód, o który się ubiegasz. Może to obejmować:

        • Zwrot podatku
        • Formularze W2 lub 1099 od pracodawców lub firm opłacających Twoją firmęOdcinki wypłatywyciągi bankoweIstnieje również szansa, że ​​pożyczkodawca skontaktuje się z pracodawcą, aby sprawdzić, czy nadal masz pracę. Jeśli źródła dochodu nie można zweryfikować, kredytodawca nie uzna go za część dochodu używanego do określenia, czy kwalifikujesz się do otrzymania pożyczki.

          Twój stosunek zadłużenia do dochodów

          Twój dochód to tylko część równania pożyczkodawcy. Dzieje się tak, ponieważ Twój dług wpływa również na prawdopodobieństwo spłaty pożyczki. Jeśli próbujesz pożyczyć z dochodem w wysokości 50 000 USD i zadłużeniem 0 USD, możesz być lepszym kandydatem niż ktoś, kto ma 100 000 dolarów dochodu i 1 milion dolarów zadłużenia.

          Jeśli Twój stosunek zadłużenia do dochodu jest zbyt wysoki, pożyczkodawcy mogą nie zatwierdzić pożyczki, ponieważ obawiają się, że Twój dochód jest zbyt mały, a więc będziesz miał trudności z wywiązaniem się ze swoich zobowiązań. To duży problem dla wielu potencjalnych nabywców domu z pożyczkami studenckimi.

          Jak obliczyć stosunek zadłużenia do dochodów

          Aby obliczyć wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), zsumuj wszystkie miesięczne zobowiązania z tytułu zadłużenia i podziel tę liczbę przez dochód brutto (dochód przed opodatkowaniem).

          Jeśli Twoje miesięczne spłaty zadłużenia sumują się do 2500 USD, a Twój miesięczny dochód brutto wynosi 5000 USD, wówczas stosunek zadłużenia do dochodów wynosi 50%, ponieważ 50% miesięcznego wynagrodzenia trafia do wierzycieli. Im wyższy wskaźnik zadłużenia do dochodów, tym większe ryzyko pożyczki.

          Stosunek front-endu do back-endu DTI

          Wielu pożyczkodawców oblicza nie tylko jeden wskaźnik zadłużenia do dochodów, ale dwa: wskaźnik front-end i back-end.

            Wskaźnik kosztów początkowych równa się całkowitemu kosztowi wydatków związanych z domem podzielonemu przez miesięczny dochód brutto. Wydatki związane z domem, które są uwzględniane w tych obliczeniach, obejmują miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, którą dokonałbyś, gdybyś został zatwierdzony na pożyczkę, podatki od nieruchomości i płatności ubezpieczeniowe. Łącznie płatności, które liczą się przy określaniu wskaźnika początkowego, nazywane są PITI, co oznacza kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie nieruchomości i mienia.
        • Wskaźnik back-end równa się całkowitemu kosztowi wszystkiego , co jesteś winien w ujęciu miesięcznym, podzielonemu przez miesięczny dochód brutto. Obejmuje zadłużenie z tytułu kredytu studenckiego, kredyt samochodowy, zadłużenie z tytułu karty kredytowej i wszelkie inne zobowiązania. Ponieważ w tym współczynniku bierze się pod uwagę więcej miesięcznych płatności niż w przypadku wskaźnika początkowego, prawdopodobnie uzyskasz wyższy współczynnik, korzystając z tego obliczenia.
        • Powiedzmy, że masz miesięczny dochód brutto w wysokości 4000 USD; łączna spłata kredytu hipotecznego w wysokości 1000 USD miesięcznie, w tym kwota główna i odsetki; podatki od nieruchomości, których średnia miesięczna wynosi 300 USD; i koszty ubezpieczenia, które średnio sięgają 100 dolarów miesięcznie. Twój współczynnik front-end wyniósłby (1000 USD + 300 USD + 100 USD) / 4000 USD = 35%.

          Załóżmy teraz, że miesięcznie spłacasz 300 USD na raty kredytu studenckiego, miesięczny rachunek z karty kredytowej w wysokości 100 USD i 200 USD na samochód. Twój współczynnik zaplecza wyniesie (300 USD + 100 USD + 200 USD) + (1000 USD + 300 USD + 100 USD) / 4000 USD = 50%.

          Jaki stosunek zadłużenia do dochodu potrzebujesz, aby się zakwalifikować?

          Pożyczki konwencjonalne:

          Według Consumer Financial Protection Bureau, Twój wskaźnik back-end nie powinien przekraczać 43% dla kwalifikowanych konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Mali wierzyciele – ci, którzy udzielili mniej niż 500 kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego roku i mają aktywa poniżej 2 miliardów dolarów – mogą pozwolić na uzyskanie kwalifikowanego kredytu hipotecznego o wyższym współczynniku zadłużenia do dochodów.

          Duzi pożyczkodawcy mogą zezwolić na przekroczenie tego wskaźnika DTI, ale hipoteka zostanie wówczas uznana za niekwalifikowaną, co oznacza, że ​​pożyczkodawca nie spełni standardów CFPB mających na celu zapewnienie, że pożyczkodawcy unikają pożyczek wysokiego ryzyka. Niektórzy pożyczkodawcy pozwalają uzyskać konwencjonalną pożyczkę z końcowym DTI do 50%, podczas gdy inni mają surowsze wymagania.

          Wskaźnik front-end wynoszący 28% lub mniej i wskaźnik back-end wynoszący 36% lub mniej są uważane za idealne i są standardem używanym przez większość pożyczkodawców do określenia, kto uzyska najbardziej konkurencyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych.

          Wymagania Fannie Mae i Freddie Mac:

          W maju 2017 Fannie Mae i Freddie Mac podnieśli maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodów do 50%.

          Pożyczki FHA:

          FHA generalnie wymaga współczynnika front-end na poziomie 31% lub mniej i wskaźnika back-end na poziomie 43% lub mniej. Jednak pożyczkobiorcy, w przypadku których występują czynniki łagodzące, takie jak dobry kredyt i udokumentowane rezerwy gotówkowe, mogą mieć DTI nawet 50%.

          Pożyczki VA:

          Pożyczki VA zazwyczaj wymagają 41% wskaźnika back-end.

          Pożyczki USDA:

          Pożyczki USDA wymagają 29% wskaźnika początkowego i 41% wskaźnika końcowego.

          Uczciwa lub dobra ocena kredytowa

          Twoja ocena kredytowa jest określana na podstawie historii pożyczek. Uwzględnia:

            Twoja przeszła historia dokonywania płatności na czas. Jeśli spóźniłeś się o 30, 60 lub 90 dni, wpływa to negatywnie na Twój wynik. Wyroki przeciwko tobie za niezapłacone rachunki lub odpisy (w przypadku których wierzyciele rezygnują z windykacji) również obniżają twój wynik, podobnie jak egzekucje i bankructwa. Nawet pojedyncza spóźniona płatność może obniżyć Twoją zdolność kredytową.
          Kwota dostępnego kredytu, którą wykorzystałeś. Jeśli masz dostępny kredyt w wysokości 10 000 USD i jesteś winien 2000 USD, wskaźnik wykorzystania kredytu wynosi 20%. Jeśli masz dostępny kredyt w wysokości 10000 USD i jesteś winien 5000 USD, wskaźnik wykorzystania wynosi 50%. Najlepiej jest utrzymywać współczynnik wykorzystania poniżej 30% – a im niższy, tym lepiej.

          Połączenie różnych typów kredytów, które posiadasz: Posiadanie wielu rodzajów pożyczek – takich jak karty kredytowe, pożyczki studenckie, pożyczki samochodowe i / lub poprzedni kredyt hipoteczny – może pomóc w uzyskaniu wyniku.

          Wiek Twojej historii kredytowej: im dłuższa historia pożyczania pieniędzy, tym wyższy będzie Twój wynik – o ile historia jest pozytywna.

        • Liczba zapytań w raporcie kredytowym: za każdym razem, gdy ubiegasz się o kredyt, otrzymujesz twarde zapytanie dotyczące raportu. Te pytania pozostają przez dwa lata. Zbyt wiele zapytań w zbyt krótkim czasie obniża Twoją zdolność kredytową.
        • Co jest uważane za dobrą zdolność kredytową?

          Istnieją różne rodzaje ocen kredytowych, ponieważ obliczają je różne agencje. Wyniki FICO są popularne i dobrze znane, ale niektórzy pożyczkodawcy używają VantageScores.

          Wyniki FICO mieszczą się w zakresie od 300 do 850. Oto, jak przedział wyników rozkłada się pod względem tego, co jest uważane za dobry lub zły wynik.

          • 300- 579: Jeśli jesteś w tym przedziale, uważa się, że masz słaby kredyt, a uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudne lub niemożliwe.
          • 580-669: To jest uważane za uczciwy kredyt. Prawdopodobnie będziesz w stanie zakwalifikować się do niektórych rodzajów kredytów hipotecznych, ale warunki nie będą świetne. Pożyczki wspierane przez rząd mogą być łatwiejsze do uzyskania niż zwykłe pożyczki. 670-739: To jest uważane za dobry kredyt. Powinieneś mieć do wyboru różnych pożyczkodawców, a oferowane przez nich stawki i warunki będą rozsądne. 740-799: To jest uważany za bardzo dobry kredyt. Otrzymasz korzystne stawki i warunki od wielu pożyczkodawców. 800-850: Jest to uznawany za wyjątkowy kredyt. Prawdopodobnie łatwo będzie Ci zakwalifikować się do kredytu hipotecznego z najniższymi stopami procentowymi i najlepszymi warunkami od dowolnego pożyczkodawcy.VantageScore wcześniej używał skali, która sięgała od 501 do 990, ale w VantageScore 3.0 zmieniła się w zakresie 300-850, aby być bardziej zgodna z innymi modelami.

            Chociaż mylące jest to, że masz wiele wyników kredytowych, istnieje prosty powód, dla którego: Equifax, Experian i TransUnion – trzy główne biura kredytowe – opracowały algorytm dla VantageScore w 2006 r., Aby konkurować z FICO. VantageScore jest używany przez miliony pożyczkodawców i konsumenci potrzebują mniej czasu na opracowanie VantageScore niż FICO, ponieważ model FICO wymaga około sześciu miesięcy historii kredytowej, podczas gdy VantageScores są tworzone po zaledwie miesiącu lub dwóch raportach zachowań pożyczkowych .

            Niestety, tak naprawdę nie możesz wybrać wyniku, z którego korzysta pożyczkodawca. Kredytodawcy hipoteczni sami decydują, czy wyciągną Twój wynik VantageScore, czy FICO.

            Jakiej zdolności kredytowej potrzebujesz, aby się zakwalifikować?

            Zarówno w przypadku zwykłych pożyczek (w tym pożyczek spełniających wymagania Fannie i Freddie), jak i większości pożyczek wspieranych przez rząd, minimalna wymagana ocena kredytowa wynosi zazwyczaj 620. Pożyczki USDA zazwyczaj wymagają jednak wyniku minimalnego 640, a niektórzy pożyczkodawcy udzielają pożyczek pożyczkobiorcom z wyniki 580 lub niższe.

            W przypadku pożyczek FHA można zakwalifikować się z oceną kredytową od 500 do 579 z 10% zaliczką. VA nie wymaga również, aby pożyczkobiorcy mieli określony wynik, ale wymaga od pożyczkodawców oceny całego profilu finansowego potencjalnego pożyczkobiorcy. I nawet USDA pozwoli pożyczkobiorcom z niższymi wynikami zakwalifikować się do ręcznej oceny ryzyka, która jest dokładniejszym przeglądem informacji finansowych.

            Zaliczka

            Wreszcie zaliczka jest jednym z ostatnich kluczowych wymogów niezbędnych do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego. Zaliczka to pieniądze, które płacisz z góry iz własnej kieszeni na dom.

            Wpłacenie zaliczki zapewnia kapitał własny, tj. Udział w domu. Bez zaliczki lub bardzo niskiego zadatku istnieje ryzyko, że jesteś winien więcej pieniędzy w domu, niż można by uzyskać, sprzedając go. Może to spowodować kryzys finansowy, jeśli będziesz musiał się przeprowadzić, ponieważ nie będziesz w stanie spłacić tego, co jesteś winien.

            Pożyczkodawcy zazwyczaj potrzebują dowodu na to, skąd pochodzi Twoja zaliczka. Dopuszczalne źródła finansowania obejmują:

            • Rachunki czekowe lub oszczędnościowe
            • 401 (k) s lub IRAInwestycje, w tym akcje lub obligacjeZaufaj kontomUbezpieczenie na życie wartości pieniężnejPrezenty, o ile pieniądze nie są ukrytą pożyczką od przyjaciół lub rodzinyPożyczkodawcy nie pozwalają na wykorzystanie pożyczki osobistej jako zaliczki na dom. Możesz jednak uzyskać pożyczkę, jeśli masz dobry kredyt. Wiąże się to z zaciągnięciem dwóch oddzielnych kredytów hipotecznych, z których jedna jest wyceniana na 80% ceny domu. Drugi służy do opłacenia części lub całości „zaliczki.

              Jeśli weźmiesz pożyczkę typu piggyback, może mieć strukturę pożyczki 80-10-10, co oznaczałoby, że pożyczasz 80% ceny domu na pierwszy kredyt, zaciągasz drugi kredyt hipoteczny za 10% kosztu domu w dół o 10%.

              Lub możesz wziąć pożyczkę 80-20, w której 80% ceny domu pożycza się w pierwszej hipotece, a 20% w drugiej. Osiemdziesiąt dwadzieścia pożyczek było znacznie bardziej powszechnych przed kryzysem finansowym i obecnie trudno je znaleźć. Pożyczkodawcy nie lubią już tych pożyczek – a pożyczkobiorcy też nie powinni – ponieważ jeśli jesteś winien 100% wartości swojego domu, możesz być winien więcej, niż jest to warte, jeśli nastąpi choćby niewielki spadek na rynku. Jeśli nie możesz sprzedać domu za wystarczająco dużo, aby spłacić obie pożyczki, nie możesz przenieść się, aby skorzystać z innych okazji – lub przeprowadzić się, jeśli dom stanie się niedostępny z powodu utraty dochodów – więc ryzyko przejęcia jest znacznie większe .

              Jak dużej zaliczki potrzebujesz?

              Zaliczka, którą będziesz musiał zapłacić, różni się w zależności od pożyczki. Większość pożyczek wspieranych przez rząd ma niskie wymagania dotyczące zaliczki, a niektóre mogą nawet w ogóle nie wymagać zaliczki.

              Pożyczki konwencjonalne

              W przypadku tradycyjnych pożyczek większość pożyczkodawców chce, abyś miał 20% zaliczki. Jeśli kupiłeś dom za 300 000 $, potrzebujesz zaliczki w wysokości 60 000 $.

              W niektórych przypadkach istnieje możliwość wpłacenia mniejszej zaliczki. W rzeczywistości wytyczne Fannie Mae i Freddie Mac pozwalają prywatnym pożyczkodawcom udzielać pożyczek kwalifikowanym pożyczkobiorcom, którzy mają zaliczkę na poziomie zaledwie 3%.

              Jeśli jednak odłożysz mniej niż 20%, zazwyczaj będziesz musiał zapłacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). Będziesz musiał płacić PMI, dopóki nie będziesz winien tylko 80% wartości domu. Jeśli chcesz w tym momencie porzucić swój PMI, musisz poprosić pożyczkodawcę o jego usunięcie. Jeśli nie złożysz takiej prośby, pożyczkodawca automatycznie obniży PMI po spłacie pożyczki do 78% wartości domu w momencie zaciągnięcia pożyczki.

              PMI chroni inwestycję pożyczkodawcy, jeśli zostaniesz wykluczony. Nie korzystasz z PMI, ale płacisz składki, które kosztują około 0,3% do 1,5% wartości kredytu rocznie. Jeśli wziąłeś pożyczkę w wysokości 280 000 USD na swój dom o wartości 300 000 USD, a wskaźnik PMI wynosił 1,5%, PMI kosztowałby cię 4200 USD rocznie (1,5% x 280 000 USD) lub 350 USD miesięcznie.

              Pożyczki FHA

              Przy ocenie kredytowej 580 lub wyższej minimalna zaliczka na pożyczkę FHA wynosi 3,5%. Przy wyniku między 500 a 579 będziesz potrzebować 10% zaliczki.

              FHA wymaga od kredytobiorców opłacenia jednorazowej z góry składki za ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% kwoty kredytu mieszkaniowego. Jesteś również winien składki roczne, które są podzielone przez 12 i dodawane do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Składki wahają się od 0,80% do 0,95% w zależności od długości kredytu i wysokości zaliczki.

              Będziesz musiał płacić roczny koszt PMI (płatny co miesiąc) przez 11 lat lub przez cały okres posiadania kredytu hipotecznego FHA, w zależności od pierwotnej kwoty pożyczki i wielkości zaliczki. Zobacz te wykresy z Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, aby dowiedzieć się, czy będziesz musiał płacić na zawsze, czy też możesz przestać płacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego po upływie 11 lat.

              Pożyczki VA

              VA nie wymaga zadatku ani ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Jednak pobierana jest opłata za finansowanie, która jest równa procentowi pożyczki. Opłaty wahają się od 1,25% do 3,3%, w zależności od wysokości zaliczki i tego, czy jesteś w Gwardii Narodowej, rezerwach czy regularnym wojsku.

              Pożyczki USDA

              W przypadku pożyczek USDA nie jest wymagana zaliczka. Obowiązuje opłata z góry w wysokości 1% kwoty kredytu, a ubezpieczenie kredytu hipotecznego wynosi 0,35% salda kredytu rocznie. Będziesz musiał płacić tę opłatę w wysokości 0,35% tak długo, jak długo masz pożyczkę.

              Inne wymagania kwalifikujące do kredytu hipotecznego

              Porządkowanie finansów to pierwszy kluczowy warunek uzyskania kredytu hipotecznego, ale są też inne kroki, które musisz podjąć. Na przykład będziesz potrzebować:

                Wycena domu: Wycena jest niezbędna do określenia wartości domu, który chcesz kupić, aby pożyczkodawca mógł określić, czy spełniasz wymagania dotyczące zaliczki. Szacunkowa wartość jest również wykorzystywana do określenia, ile bank pożyczy. Jeśli zgodzisz się zapłacić 300 000 USD za dom, ale z wyceny wynika, że ​​jest on wart 250 000 USD, wówczas bank oprze warunki kredytu na wartości domu w wysokości 250 000 USD i nie pożyczy więcej, niż szacuje się na dom.
              Inspekcja i ankieta: Większość kredytodawców hipotecznych wymaga, abyś zorganizował kontrolę, aby upewnić się, że dom jest w dobrym stanie strukturalnym, oraz ankietę, aby upewnić się, że wszyscy wiedzą dokładnie, co kupujesz.

              Ubezpieczenie tytułu: Ubezpieczenie tytułu chroni Ciebie – i bank – w przypadku, gdy okaże się, że istnieje spór dotyczący dokładnie tego, co kupiłeś, lub w przypadku, gdy istnieją zaległe roszczenia dotyczące nieruchomości, takie jak zastaw podatkowy.

              Ubezpieczenie domu: zazwyczaj musisz przedstawić dowód posiadania ubezpieczenia domu, który kupujesz, aby zamknąć kredyt hipoteczny.

            • Pieniądze na koszty zamknięcia: Większość pożyczkodawców chce zobaczyć, czy masz w banku pieniądze na pokrycie kosztów zamknięcia. Typowe koszty zamknięcia wynoszą od 2% do 5% ceny zakupu domu.
            • Kiedy dojdziesz do zamknięcia, będziesz potrzebować czeku bankowego lub kasowego na zaliczkę i inne koszty. Nie możesz zamknąć czeku osobistego.

              Kupno domu to wielka sprawa

              Kupno domu i zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego to wielka sprawa. Podejmujesz długoterminowe zobowiązanie do spłaty znacznej kwoty pieniędzy przez wiele dziesięcioleci. Banki nakładają wiele wymagań, aby upewnić się, że jesteś gotowy, a przed dokonaniem zakupu domu powinieneś również podjąć kroki, aby potwierdzić, że jesteś w pełni finansowo przygotowany do podjęcia tej dużej odpowiedzialności.

              Jeśli tak, posiadanie domu może być dobrym sposobem na budowanie bogactwa. Jeśli nie, Twój zakup może doprowadzić do katastrofy finansowej.